土地增值稅借貸欠繳調查:未來或併入房產稅
  有專家指出,與其說是開發商不願意及時清算土增稅,還不如說是當地財政、稅務部門房屋二胎為了不沖高當年的基數,默許甚至希望開發商延遲清算,藏“稅”於企。
  一周以吳哥窟來,央視曝光房企拖欠土地增值稅一事,持續發酵。
  “央視報道有誤差,但‘任志強們’也未必都對。”多位會計、稅法專業人士指出,雖然央視在稅收統房屋二胎計上有瑕疵,但不可否認,土地增值稅確實存在“先天不足”,稅制設計不合理、房企通過會計操作手法避稅等問題,普遍存在。
  一位稅法專家對21世紀經濟報道介紹,1994年出台的土地增值稅相關法規面臨調整。而在未來房地產稅制的構建中,建商務中心立統一的持有環節的房地產稅也將是一大趨勢,包括土增稅在內的多個稅種,都有可能調整和併入該稅。
  中共十八屆三中全會《決定》明確提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”。在稅法專家看來,未來的稅制改革設計中,最好將包括土地增值稅在內的繁雜稅種,合併為統一的房地產稅,減少交易、流通環節稅費,增加持有環節稅費。
  事實上的欠繳
  央視對房企欠繳土增稅的報道,激起開發商和稅務部門極大的反彈。
  任志強等開發商“不淡定”的背後,是房企採取多種會計手法規避土地增值稅清算,從而導致事實上的欠繳、一拖再拖普遍存在。
  以華遠地產為例,根據華遠地產2012年年報,2012年末華遠地產應交稅費項下土地增值稅約5.50億元,占其當年銷售額近10%。
  但這筆錢並不需要在當年度繳納,因為正如任志強所說,這筆錢是按照土增稅相關規定預提出的,在未到清算時間不用繳納。
  然而,“任何一個會計都清楚,不交按預徵率計算出來的應交土增稅,都屬於拖欠稅款。”在憶通律師事務所律師李勁松看來,這筆錢已經構成了事實上的欠繳。
  熟悉內情的房地產稅務人士透露,對於預提的土地增值稅,相當於企業預提的撥備,在會計核算上,目前在“應交稅費-應交土地增值稅”科目中核算,開發商為了少交企業所得稅,一般都會主動、積極地在當期計提與項目竣工結算進度相配比的土地增值稅,在利潤表“營業稅金及附加”項目中反映,減少了當期利潤,這樣,企業所得稅就少交了。而在資產負債表中,它則體現在“應交稅費”項目中,如果清算時間往後拖上個好幾年,這個應繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大,看起來,確實好像欠下大量的稅款。
  資深會計專家馬靖昊認為,按照目前的制度,大量未交的土地增值稅稅款,說是欠稅,卻還沒有最終清算;說不是欠稅,它又遲遲不清算,這就是問題的癥結所在。而由於房地產“清算時點”存在不確定性,達到還是未達到稅法規定的清算條件,開發商可以按照自己的目的通過各種手段,去操控清算條件。
  業內人士向21世紀經濟報道記者介紹,開發商合法規避土地增值稅有好幾種辦法。首先,是儘量避免觸發剛性的主動申報清算義務。比如,在項目規劃時即預設超過15%的可售建面用於自留運營,或在銷售環節採用多種多樣的非直接銷售方式,處置高於15%總可售建面的物業的所有權等。
  其次,是在“項目全部完成銷售”前至少保留一套房屋不銷售,進而適用“主管稅務機關可要求納稅人進行土增稅清算”的游戲規則。
  再次,對同一清算項目分塊、分層、分期多次申辦預售許可證,使相關項目“取得銷售(預售)許可證滿三年”的起算時點大大延後。
  經過上述“稅務籌劃”後,大量土增稅被延遲清算。一位稅法專家直言,儘管眾多開發商否認此前預提的土地增值稅“應交未交”違法,但是從任志強“可以不交”的話語中,可以看出未按照法律要求,如數繳納土地增值稅的情況,基本屬實。
  根據國泰君安證券披露的分析師報告顯示,目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業內人士也指出,這是根據開發商5%的計提率得出的,並未按照一個個項目來實際核算,真實的土地增值稅如果要清繳,其額度難以估計。
  至於國家稅務總局以及地方稅務部門為什麼也要站出來說話?馬靖昊認為,其中有一個很重要原因就是,央視報道的3.8萬億元欠稅如果真的成立,稅務局收不上來,出現大量的壞賬, 稅務部門就會非常難看。
  土增稅的“先天缺陷”
  馬靖昊指出,一個稅種,如果納稅人可以通過制度漏洞規避掉,使得這部分稅收在賬面上處於合法的“應繳未繳”狀態,那麼可以說這個稅種是一個存在先天缺陷的“低能兒”。土地增值稅正是這樣一個“低能兒”, 由於先天設計缺陷,留下了大量可供操控的彈性空間。
  “如果稅務機關不向房企下發清繳通知,只要開發商不辦理竣工驗收手續,或者不把房子賣完,就可以一直合理、合法地不去進行土地增值稅清算,也就構不成‘拖欠’。”一位幫多家開發商做稅務籌劃的專業人士透露,企業都是逐利的,只要不違法,都會選擇避稅。現實中,開發商規避土地增值稅清算普遍存在。
  追溯土地增值稅及其計徵方式數年來的出台歷程,21世紀經濟報道記者多方採訪發現,該稅種由於採取累進稅率,對開發商影響極大,曾引發開發商集體游說有關部門。一位當年參與此事的香港開發商透露,當時找了很多專家和學者研討,一開始試圖降低累進稅率的征收辦法,後來又提出了預徵的措施。
  在該稅出台一年後,1995年1月出台的《土地增值稅暫行條例實施細則》,規定可以對納稅人預徵土地增值稅,預徵的比例數次調整,目前為1%-5%。
  在此過程中,多家開發商參與細則建議、制定,導致該制度最後傾向於其利益,在實踐中也可以使得開發商利用規則避稅。
  多位稅法專業人士表示,十多年過去,開發商已形成一整套應對土增稅的方法和機制,以實現企業最終的利潤最大化。
  首先,從清算結果來看,清算工作實際稅負率不高,以廣州市為例,在近年來已經清算的項目中,實際稅負率最高為9%,最低為1%。
  並且,按照土地增值稅的計算公式倒推,實際稅負率低於5%時,意味著該項目的普通住宅的增值額不超過20%,清算稅款主要來自其它類型的房產。房地產項目的增值額偏低除了房地產開發企業可以享受開發成本20%加計扣除的因素外,企業申報資料不能反映其實際情況也是一個重要因素。
  另一值得註意的現象是,企業所得稅退稅的案例增多,並且金額屢創新高。這是因為清算的實際稅負率雖然不高,但卻仍比預徵率大,對於實行查帳征收企業所得稅的房企,由於繳納的土地增值稅可以稅前扣除,清算實際繳納的稅款分攤至各年,就意味著當年的企業所得稅繳多了,因此出現了所得稅退稅的問題。
  此外,清算後房地產開發企業註銷案例明顯增多,以避免稅務機關稽查。只要註銷申請一通過,企業的經營者就等於安全著陸,稅收的風險基本上轉嫁給了稅務機關。
  CRIC研究中心分析師朱一鳴指出,我國土地增值稅存在徵管不力的現象。2012年,全國房地產銷售額達6.44萬億,其中住宅5.35萬億。但2012年我國土地增值稅征收額只有區區2719億元,不僅遠少於土地出讓收入2.69萬億,甚至少於契稅2874億元。土地增值稅的測算方法不科學,具體操作較困難,是最大的原因。
  重建房地產稅制
  對於土增稅存在的問題,國家稅務總局曾公開回應稱,下一步稅務總局將完善制度措施,加強土地增值稅徵管。
  但在很多專業人士看來,這並不能解決根本問題。解決問題的方法也許需要房地產稅制的重建。
  中山大學財稅系主任林江向21世紀經濟報道記者表示,土地增值稅之爭的深層次原因也是央地事權、財權的矛盾,地方政府希望在稅收收入上留有迴旋餘地,土地增值稅成為在現行稅制下可以被“操控”的稅種。
  林江說,2002年設立的開發企業所得稅、土增稅分屬國稅、地稅徵管。國稅負責的企業所得稅匯算與地稅負責的土增稅清算,難以很好地協同;而在現行中央與地方財政分成體制下,地方政府難以做到土增稅“應收盡收”。土地增值稅屬於100%的地方稅種,某些情況下,與其說是開發商不願意及時清算土增稅,還不如說是當地財政、稅務部門為了不沖高當年的基數,默許甚至希望開發商延遲清算,藏“稅”於企。
  針對土地增值稅“欠繳”之辯,有專家稱,土地增值稅本質上仍是資本利得稅。從長期看,可能會被併入房地產稅。
  中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為,應按照三中全會要求加大房地產稅改革試點力度,並以此為契機將備受爭議的土地增值稅最終併入房地產稅中,達到降低房價或者減緩房價增長等長期目標。同時,可以減少執法部門因自由裁量權較大而導致選擇性執法的空間。
  林江也認為,在稅制改革設計中,要把土地出讓金、房產稅、土地使用稅和土地增值稅等不同稅種合併到統一的房地產稅中,釐清、完善房地產領域的稅收,在征收額度、繳納方式上推進改革,以此回到市場化的初衷上。
  11月25日,財政部部長樓繼偉表示,下一步深化稅制改革的重點內容將包括,全面推進增值稅改革,建立符合產業發展規律、規範的消費型增值稅制度,消除重覆徵稅問題;加快房產稅立法和改革步伐,減少房產建設和交易環節稅費,清費立稅,提高保有環節的稅收。
(編輯:SN094)
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